| 发布时间：2024-08-30 | 存量房贷降息还没来，平替方案已先火 | 字体
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2024年的“517新政”后，各地纷纷下调首套和二套房贷利率。
以至于，部分重点城市的首套房贷利率，甚至进入了“二字头”的美好时代。
降息之后，让老业主们颇感尴尬的是，此前的存量首套房贷利率，比现在的增量二套房贷利率还高。
提前还贷，成为了为数不多的可选项。不过，提前还贷也是治标不治本，除非一次性结清贷款。
近期，炙手可热的“商转公”，为存量房贷提供了一个更优的平替方案。
首套利率降至2.85%，“商转公”成香饽饽
根据央行8月中旬的数据，7月份新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点。
今年7月22日和8月20日公布的LPR显示，5年期以上LPR均为3.85%。这意味着，新发放的房贷利率，较基准利率还要低45BP。
值得注意的是，3.4%还是全国的平均利率水平。随着“517新政”的落地，很多城市在取消利率下限后，执行的首套房贷主流利率，比这还要低出一截。
近期，『波哥聊楼市』梳理了一下重点城市当前执行的主流利率情况。其中，苏州以2.9%的首套利率水平羡煞旁人，广州被曝首套房贷利率最低可以做到2.89%。与此同时，南京、东莞、佛山等城市的首套房贷利率水平，也都与公积金的贷款利率相差无几。
我们知道，今年央行在下调个人住房公积金贷款利率后，自2024年5月18日起，5年以上首套房公积金贷款开始执行2.85%的利率。
今年的降息政策落地后，在我们的房贷市场，就形成了一个对比鲜明的情况：
一方面是增量房贷创历史新低，购房者开心享受低息贷款；另一方面是存量首套房贷，供着高于新增的二套房贷利率，有一种哑巴吃黄连的苦闷。
正所谓，没有对比就没有伤害。扎心的是，存量房贷降息的政策迟迟没有消息。这让站在利率高位的存量房贷还款者们，倍感“冤大头”。
我们以上海为例，假如某业主是2022年上的车，那么其首套房贷执行的将是LPR+35BP的利率。在“沪九条”后，上海的二套房利率调整为LPR-5BP。
这意味着，2022年的存量首套房利率比现在新增的二套房贷利率，高出40BP。
如果存量首套和增量首套利率对比，中间的利率差将达到80BP。从购房利息成本来看，不仅伤害性大，侮辱性也很强。
除了上海的存量房贷还款者，其他城市的老业主们也都面临类似的情况。
何以解忧，唯有提前还贷？不，现在还多了一个“商转公”的更优选择。
所谓“商转公”，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。
申办下来，公积金2.85%的首套房贷利率，比增量的首套商贷利率还要“香”很多。
因为可以节省不少房贷利息，而且“商转公”的政策也开始成熟，以至于有的公积金中心一号难求。多城支持转贷业务 异地缴存也可以
存量首套与增量二套之间的利率倒挂，让很多人不得不想方设法，寻找抵消的方案。
批量降息来临之前，相比提前还贷，“商转公”无疑是一个更优的策略。
实际上，此前多地均有实行这个举措，后因住房公积金个贷率长期处于高位运行，多地不得已暂停“商转公”。如今，随着房地产市场的变化，“商转公”的呼声逐渐增强，各地为提振楼市的活力，也开始积极支持“商转公”政策落地。
据不完全统计，2024年以来，全国已有超30个城市陆续执行、优化“商转公”政策。这些城市，包括阜阳、玉溪、青岛、长春、聊城、宣城、厦门、武汉、梅州、平顶山、荷泽、无锡等。
8月12日，阜阳市发布关于全面开通住房商业贷款转公积金贷款业务的通知。8月22日，该市住房公积金管理中心发文称，公积金中心服务大厅迎来“井喷式”办件高峰，短短一周，窗口成功受理853笔“商转公”业务。
8月21日，青岛市住房公积金管理中心发布消息称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围。
8月23日，长春市住房公积金管理中心发布了一项新通知，决定开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。
……
商业贷款转换为公积金贷款，能够大大减轻借款者的负担。未来，势必有更多符合条件的城市跟进。
值得注意的是，在“商转公”的业务中，部分城市还支持异地缴存的购房者转贷，比如无锡等。
5月7日，无锡发布《关于调整住房公积金相关使用政策的通知》，明确符合该市住房公积金异地个人住房贷款条件的职工，可按规定申请办理商转公业务。
其官方信息平台的主题文章，还就最高转贷额度、转贷业务办理材料、转贷流程等进行了详细的说明。
需要指出的是，虽然“商转公”很香，各地的准入门槛也在放宽，但这项优惠不是常态化的。
换言之，“商转公”业务在一定的情况下会被按下暂停键。“商转公”的政策，会执行动态调整。
在山东聊城，该市住房公积金管理中心发布的《“商转公”贷款政策解读》提到，在个贷率连续3个月大于85%时，全面停止‘商转公’贷款业务。
此外，南宁、驻马店、长沙皆有类似发文，当个贷率达到一定比例，会暂缓“商转公”预约及受理。
“商转公”业务的开展，要求当地的住房公积金缴存余额相对充裕。所以，且行且珍惜，符合条件的转贷建议趁早办！
产业观察
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