重庆城市建设的一支生力军

　　本刊记者 杨帆

　　还未到重庆，便听说前两年落成的国泰艺术中心，外形很酷，像重庆火锅。这建筑就在重庆的闹市区解放碑，远远看去如同一团篝火，在深秋里尤觉温暖。

　　重庆火锅的闻名中外，曾给不少外地人造成一个错觉。似乎重庆人的业余生活只是围着热腾腾香喷喷的红油火锅大快朵颐。来到重庆，才知道其文化生活的丰富。这一点，只从那些文化建筑便可窥见一斑。

　　国泰艺术中心的前身是1937年建成的国泰大戏院，抗战期间，多部轰动全国的话剧、戏剧都是在此公演。70年后，重庆地产集团下属的重庆市城市建设发展有限公司承建国泰艺术中心，于2012年完工。

　　“天天有演出”的国泰艺术中心，是重庆著名的十大文化公益设施项目之一。而重庆众多公益性文化项目的承建者，几乎都指向了一家企业——重庆地产集团。

　　公益项目，我们来！

　　2003年，重庆大学城；2005年，中国三峡博物馆和西永微电子产业园；2006年，市少年宫；2007年，市图书馆；2009年，市科技馆；2010年，国泰艺术中心；2012年，市巾帼园……说起这些公益项目，重庆地产集团董事长张玉昌颇为自豪。

　　张玉昌告诉《国企》记者，建设这些公益项目几乎都是没有利润甚至是亏损的，但在这些民资不愿进入的领域，国企要履行自己的社会责任。

　　重庆北部新区。民心佳园小区内，一栋栋乳白色的高层电梯房，周围点缀着绿树、修竹、青草，幽静舒适，户型从单间配套到三室一厅，一应俱全，每套还配了小阳台。这是重庆市首个公共租赁住房项目，如今已经成为中国公租房的典范，甚至在世界范围内引发了不少关注。习近平、吴邦国、李源潮等众多国家领导人和海外知名人士都曾到此视察。这个小区的建造者，就是重庆地产集团。

　　2010年起，重庆市政府率先在全国提出大规模建设公租房：用3年时间建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房困难。公租房建设成为重庆市“十大民生”工程之首。政府为此制定了一整套公租房建设质量标准体系和安全管理体系。

　　作为城市建设的主力军，地产集团共承担了12个公租房片区建设任务，共计1400万平方米，总投资约490亿元。目前，已开工11个片区，3个项目360万平方米已全面竣工；2011年开工建设的5个项目，今年将竣工170万平方米；2012年开工建设的约533万平方米的项目也在全力推进。包括民心佳园在内的很多项目已经成为公租房建设样板。

　　地产集团投资的另一重点是城市重点基础设施。嘉悦大桥、新溉路、腾龙大道、科技大道、璧山隧道等先后建成通车，切实提升了重庆大都市的价值和辐射能力。此外还有重庆市第八人民医院、重庆运动竞技技术学院、重庆市精神疾病治疗中心、重庆市公安局刑事技术鉴定中心、重庆市检察院等大批项目……几年来，地产集团坚持践行民生责任，努力为缔造和谐城市贡献智慧和力量。

　　“重庆市民慢慢会理解我们所做的一切。”张玉昌说，“这是我们的责任所在，同时也是我们的梦想。梦想往大了说是中国梦，小一点就是重庆梦，而对我们地产集团来说就是地产梦，当这些梦一个个实现，我们每个人的梦才能随之绽放。”

　　拿什么做公益

　　地产集团10年来所做的项目，民企大多不愿涉足，愿意做的企业又有很多资金匮乏做不来。地产集团不但接手这些公益项目，而且努力将每一个都打造成精品。

　　例如，潼南安兴曹家坝水毁地复垦项目、武隆县仙女山龙宝塘土地整理项目、丰都县太平坝土地整理项目等，不仅让当地老百姓得到了实惠，更被国土资源部选为示范项目。

　　然而，做公益项目，光有责任和梦想不行，还需要有强大的资金做后盾。截至今年9月，地产集团累计融资979亿元（其中发行企业债券91亿元），偿还本金641亿元，有力保障了公租房、社会公益和土地储备等一大批项目的资金需求。

　　按市委、市政府要求，集团为启动支持西永、悦来、保税港等公司建设出资41亿元，向长寿、黔江等区县投资40亿元，为南岸、江北、武隆、云阳等区县代融资24亿元，为市财政筹集铁路资金52亿元，通过北部新区储备土地将为两江新区、轨道及基础设施建设出资400亿元。通过高效资金运作，地产集团不但实现了自身的自我循环，还为城市建设发挥了重要的“造血”功能。

　　2012年，地产集团进入还款高峰，国家实施信贷紧缩政策，融资压力前所未有。

　　在这种情况下，地产集团多渠道拓展思路，探索新的融资渠道，成功发行50亿元企业债券，所募集的资金将全部用于九龙坡区华岩组团公租房和廉租住房、北部新区大竹林组团公租房和配建廉租住房，以及北部新区鸳鸯组团公租房3个项目的建设。

　　在具体的资金运作方面，“每年我们的商业地产大约可以收取接近20亿元的租金，就可以放到基金公司进行运作，”张玉昌向《国企》记者介绍，“我们有两百万平方米的自持物业，融资有很多渠道，比如可以使用资产证券化等方式。”

　　转型看得见

　　成立于2003年初的重庆地产集团，是当时重庆市政府为加强土地市场管理、服务城市建设而设立的专业土地储备整治机构。目前，地产集团的主要功能定位是“土地供应的总储备、土地市场的调节器、城市建设生力军”。

　　地产集团成立10年来，很好地完成了这一功能定位。集团先后储备土地约30万亩，是重庆储备规模最大、整治规模最大、土地区位优势最明显的土地储备机构。同时，集团还是实现土地供应主渠道。近三年集团经营性用地成交量和成交价金均占全市的四分之一以上。另外，也是实现政府项目的“土地粮仓”。

　　政府赋予的这些职能，张玉昌将之消化吸收，归结为四个字：守住土地。他解释说，守住土地不是压着地不放，而是不随便放，要通过市场运作机制进行土地整治，提供“熟地”交政府拍卖，实现土地增值，为政府积累资金。同时占了多少耕地就要补多少耕地，体现出“占补平衡”。

　　有了这种机制，十年来，重庆市基本实现了经营性用地统一储备的规范模式，不仅帮助政府牢牢把握住土地出让的主动权，为城市发展和房地产市场提供了充足的土地供应资源，而且保证土地有效及时地开发，减少了二级市场的土地闲置，有效解决了过去房地产商大量囤积土地的问题。

　　按照市委、市政府的总体部署，重庆地产集团目前的工作重点是全面实施模拟企业管理，瘦身前行、轻装上阵。

　　“地产集团不能老趴在储备的土地上睡大觉。”对地产集团未来的规划，张玉昌自有他的一套逻辑，并总结出一个名为“123456”的五年发展规划。即“围绕一个中心，实施两条腿走路，坚持三个平衡原则，树立四个意识，发扬五种精神，做好六大板块。”

　　“一个中心就是以土地储备整治出让为中心。这是地产集团的核心竞争力所在。”张玉昌说，守住了土地，就守住了政府赋予的职能。

　　两条腿走路是指在做好政府投融资平台的同时做强做优集团自身。三个原则则要求资源与任务平衡；现金流平衡；投入与产出平衡。

　　关于四个意识与五种精神，张玉昌认为，发展企业必须做强企业文化，就是要给员工以希望和激情，让他们觉得目标可实现，未来摸得着看得见。

　　做强六大板块是张玉昌的杀手锏。第一个板块是土地储备整治出让板块。他告诉《国企》记者，这既是重庆市委市政府赋予的任务，也是其他企业不可替代的核心竞争力。地产集团要用市场化的手段，将政府配置资源的效益放大到极致。

　　公益项目建设板块和公租房板块是地产集团在重庆市民心中安身立命之本，未来还会继续在这两个板块保持强劲势头。

　　房地产开发板块、金融板块和经营板块要紧密联动，这三个板块不仅是未来地产集团保持核心竞争力的关键，而且还相互补充，把做实体与做金融紧密结合起来。这方面地产集团已有一定基础，比如，入股重庆银行2亿股，投资中新大东方等。

　　今年9月，重庆市国资委已经下文批复，同意地产集团组建重庆市地产股权投资基金管理有限公司，将打造强大的投融资平台。通过这个平台将200万平方米的自持物业证券化。对内，可以支撑其他板块的现金流，成为内部银行；对外，运用这个平台，投资风险小、回报高的优质项目和产业。金融与地产相结合，实现地产集团的战略转型。

　　几年来，历经无数风雨磨砺，地产集团取得一个又一个的成就，创造一个又一个奇迹。这些成绩与努力，重庆人有目共睹。“无论如何转型，地产集团肩负的责任是不变的”，张玉昌对《国企》表示，“未来，集团将立足新的起点，坚守梦想，把握当下，瞄准新的目标，继续脚踏实地地为城市的发展建设服务。”