本报记者 张晓玲

　　实习记者 王留阳 三亚报道

　　作为一家商业地产业务走在前列的地产商，卓越地产对其中的风险却持警惕态度。

　　卓越集团执行总裁张远指出，现在商业地产最大的问题是投资过剩，且风险后置。商业地产企业要想走得更好，应该要找好项目，综合体项目和住宅项目一样，位置、业态，以及政府对项目的定位都很重要。

　　仔细观察卓越的商业地产布局，其大多居于核心和重要城市的核心位置，且产品以写字楼居多。张远认为，“体验式”是商业业态发展的趋势，只有发展电商不能替代的功能，才能保证购物中心、商场更好地运营和发展。

　　卓越地产在2012年首次实现了超过100亿的销售额，对于今年的房地产市场，张远表示乐观。他认为，上半年国五条出台后，各地并没有完全落地实施，调控的边际效应在递减，下半年只要不出台新的严厉的调控政策，则房地产市场平稳可期。

　　产业界对于商业地产的泡沫和风险的讨论，这两年几乎没有停止过。

　　“住宅市场经过前几年的大量开发以后，现已逐渐趋于平稳，再加上地方政府土地的供应集中到市区的改造以后，很多以综合体为代表的商业地产项目陆续展开，然而繁荣背后有风险，困难可能在后面。”张远对当前商业地产过度开发表示忧虑。

　　另一方面，近年来，消费者的购买习惯正在发生新的变化，电子商务进入快速上升通道，阿里巴巴、淘宝、京东等电商平台的销售额呈几何式增长，传统商业业态面临巨大挑战。

　　张远认为，电商的冲击，使得市场对商业空间的需求和工人的需求急剧下降，而商业的供给有一部分是地方政府和部分开发商“臆造”出来的。由于电商的冲击，需求是在下降的，而商业地产的供给却在上扬，最后对冲的结果，有可能导致商业地产过剩。

　　如何应对电商带来的冲击？张远表示，“就是做电商替代不了的一些业态，比如满足基本生活的超市、餐饮、儿童教育、儿童活动中心等。这些活动靠互联网的隔阂是解决不了的，与这些业态相关的要放到购物中心和商场，电商对它们的冲击就不大。”

　　“人需要体验式的东西”，张远直言，电商解决不了人们的“亲身体验”，这是行业未来的趋势，也是日后卓越地产经营商场的一个趋向。

　　在商业地产投资过剩的情况下，商业地产企业应该如何走得更好？张远指出，“项目旁边产业的支撑，是决定这个项目成败的关键，这不完全是投资数字问题、体量大小问题，而是定位问题，到底是谁来做这个写字楼？谁来经营这些商场、谁进这些商场买东西？这些问题才是这个项目最本质的东西。”

　　以卓越地产为例，张远称，卓越的产品业态里面商业商场比较少，写字楼较多，“从现金流来讲。写字楼其实更像住宅，原理很简单，只要卖得好、位置好，卖得出去，资金就可以马上回笼。但商场不一样，商场商业运营好了，成十倍、成百倍的增长都有可能，但有的商业经营不好就成为一个负担，运营不好就是一堆砖头瓦块。”

　　他还谈到，在普遍的政策环境下，企业应该有相对的优势，有自己的竞争力，卓越做CBD和综合体做得比较好，是因为做得早，早年积累了一些经验，相比其他刚刚入门的开发商就有先发优势。

　　张远透露，今年卓越地产的销售目标是138亿，所推货品涵盖商业和住宅，其中包括位于深圳岗厦的旧改项目产品，预计今年年底推出。

　　张远认为，下半年房地产调控对于市场的影响力更加弱化，边际效应递减。目前消费者已经看到房价降价的可能性不大，会逐渐放弃观望，下半年要出手买房的人会变多。因此，张远对下半年市场持乐观态度。

　　张远同时认为房地产企业的竞争会更加激烈。首先会表现在土地市场上，以最近的北京孙河地块为例，高达5万左右的地价意味着以后房企很难拿到地。而“永远拿不到地”的企业就可能先死去，拿到地的也不确定：如果之后房价上涨，那可以“解套”，但如果房价涨不上去，就无法走货，会死掉。

　　其次就是产品和销售的竞争，局部市场会供过于求，这些地方的开发商之间会“贴身肉搏”，但一二线城市还是会供不应求。由于调控的长期存在，投资投机需求被挤压出市场，整体上说，大家都会更多转到刚需产品的市场中来，更多开发一些中小户型产品。